アパート経営で相続税対策は本当に得？土地活用で“節税できない人”の共通点とは

アパート経営は、相続税対策として有効な手段の一つですが、必ずしも得をするとは限りません。
 
当記事では、相続税対策としてアパートを経営するメリットと注意点を紹介します。

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相続税対策として「アパート経営」を検討するメリット

土地活用としてアパート経営を選択すると、相続税を節約できる可能性があります。
 
相続税には、基礎控除があり「3000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。相続財産の総額が、基礎控除額以下であれば、相続税はかかりませんが、超過分は課税対象です。
 
課税対象となる土地をアパートとして活用すると「貸家建付地」や「小規模宅地等の特例」が適用され、更地よりも相続税評価額が低くなるというメリットがあります。
 

アパート経営で「節税できない人」の共通点

相続税対策としてのアパート経営することにはメリットがある一方、以下のようなケースでは、期待した節税効果が得られないばかりか、経済的な負担が増えてしまう可能性もあります。
 

家賃収入が減って帳尻が合わない

アパート経営では家賃が収入の柱となりますが、空室が続いたり周辺の家賃相場が下落したりすると、当初見込んでいた収入が得られない可能性があります。
 
また、入居者がいても、建物の老朽化による修繕費や管理費などが発生し、家賃収入を圧迫するケースも少なくありません。
 

建築費が高すぎて相続税を超える借金を背負ってしまう

相続税対策としてアパートを新築する場合、多額の建築費がかかります。
 
金融機関からの融資を利用することが一般的ですが、借入額が大きくなりすぎると、毎月の返済額が家賃収入を上回り、経営が立ち行かなくなる事態に陥ってしまいます。
 

出口戦略で失敗する

アパート経営では、将来的に建物の老朽化が進んだ際の建て替え費用や売却する際の市場価格など、出口戦略を考慮しておくことが必要です。
 
十分な見通しをせずにアパートを建ててしまうと、買い手が見つからなかったり売却価格が大幅に下落してしまったりする恐れがあります。
 

 

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土地活用で失敗しないための対策

土地活用としてアパート経営を選択する際には、失敗を回避するための対策を十分に行いましょう。事前の準備や相談先について、紹介します。
 

綿密なシミュレーションで収支計画を立てる

アパート経営を始める前には、将来の家賃収入・空室率・修繕費・管理費・固定資産税などを緻密にシミュレーションし、長期的な収支計画を立てることが重要です。
 
管理を委託する場合は、複数の業者から見積もりを取り、比較検討しましょう。また、金利や家賃相場変動のリスクを考慮することも忘れないでください。
 
なお、アパートを建築する時点から、将来的な出口戦略として、売却しやすい建物の構造や設備を選択しておくのも賢明です。
 

不動産会社だけでなく税理士に相談する

アパートの建築や管理は不動産会社の専門分野ですが、相続税対策という観点からは税理士の知識が不可欠です。そのため、早い段階から税理士に相談することで、個々の財産状況や家族構成に応じた最適な節税対策を検討できます。
 
相談する際は、アパート経営による相続税の軽減効果だけでなく、将来的な税負担についてもシミュレーションしてもらいましょう。
 

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相続税対策のアパート経営は慎重に判断しよう

アパート経営は、相続税対策として有効な手段の一つですが、安易な計画は思わぬ落とし穴につながる可能性があります。
 
失敗を回避するには、メリットだけでなく、デメリットやリスクもしっかりと理解した上で、専門家のアドバイスを受けながら慎重に検討することが大切です。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー