更新日: 2020.03.10 ローン

住宅ローンの諸費用、どんな費用がいくらぐらい必要?金額を抑える方法はないの?

執筆者 : 廣岡伸昌

マイホームの取得時に住宅ローンを利用する場合は諸費用が必要となります。本稿では、住宅ローン利用時に、どのような費用が発生し、どれくらいの金額が必要なのかなど基本的な事項を解説します。
 
※本稿にて紹介する住宅ローン商品に関する情報は2019年12月時点のものです。
 
廣岡伸昌

執筆者:

執筆者:廣岡伸昌(ひろおか のぶまさ)

ファイナンシャルプランナー(日本FP協会認定)
宅地建物取引士 ※試験合格
貸金業務取扱主任者 ※試験合格

大阪大学法学部卒。経済学修士(計量経済学)
地方銀行、コンサルティング会社を経て、現在、大手金融グループに勤務。その傍らでFPオフィスを運営して、お金に関する記事の執筆、相談業務を行っています。
専門分野は相続、資産運用、ローンなど個人向けのFP領域全般です。

廣岡伸昌

執筆者:

執筆者:廣岡伸昌(ひろおか のぶまさ)

ファイナンシャルプランナー(日本FP協会認定)
宅地建物取引士 ※試験合格
貸金業務取扱主任者 ※試験合格

大阪大学法学部卒。経済学修士(計量経済学)
地方銀行、コンサルティング会社を経て、現在、大手金融グループに勤務。その傍らでFPオフィスを運営して、お金に関する記事の執筆、相談業務を行っています。
専門分野は相続、資産運用、ローンなど個人向けのFP領域全般です。

【PR】おすすめの住宅ローン

auじぶん銀行

auじぶん銀行

おすすめポイント

仮審査最短即日回答!
・がん診断保障に全疾病保障を追加
・住宅ローン人気ランキングNo.1!

変動

0.380%

※2021年07月適用金利

※全期間引下げプラン

※じぶんでんきをセットでご契約の場合

当初10年固定

0.525%

※2021年07月適用金利

※当初期間引下げプラン

当初20年固定

0.895%

※2021年07月適用金利

※当初期間引下げプラン

【auじぶん銀行の注意事項】

※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の2種類からお選びいただけます。

ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

 

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます(保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます)。

金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス(金利タイプ数2本)もご用意しています。 お申込みの際にご決定いただきます。

 

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

 

※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合がございますが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しません。

 

住宅ローンの諸費用とその目安は?

住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合、一般的には以下のような費用が必要となります。

1.融資手数料

融資手数料は、住宅ローンを借り入れる際に、銀行などの金融機関に支払う手数料です。
 
「融資事務手数料」、「事務取扱手数料」など名称は金融機関ごとに異なり、借入額にかかわらず金額が一定であるものと、借入額に対する比率で金額が決定するものに分かれます。後者についてはネット銀行などを中心に借入額の2.2%(2%+消費税0.2%)としている金融機関が多く、その場合は、3000万円を借り入れると66万円が必要となります。

2.保証料

保証料は、保証委託契約に基づいて住宅ローンを借りた人(債務者)が保証会社に対して支払うものです。万一、住宅ローンの返済が滞った場合は、保証会社が債務者に代わってローンの残額を支払います。この場合、以後、債務者は保証会社に対して返済することになります。
 
保証料の支払い形式には「一括前払い型」と「金利上乗せ型」があり、いずれかを選択できる場合が多いです。「一括前払い型」の場合、保証料は返済期間と借入額によって決まりますが、返済期間が35年の場合は、一般的に借入額1000万円あたり20万円程度が必要になります。
 
一方で、「金利上乗せ型」の場合は、借入時に一括して保証料を支払う必要はないものの、借入金利は年0.2%程度、上乗せされるかたちになります。

3.火災保険料

住宅ローンの借り入れに際して、通常、火災保険への加入を求められますので、火災保険料が必要になります。保険料については、建物の種類、構造、補償内容によってかなり幅がありますので、見積もりを取得して確認しましょう。

4.印紙税

住宅ローンの金銭消費貸借契約書に印紙を貼付するかたちで、印紙税を支払います。借入額が1000万円超5000万円以下の住宅ローンを組む場合は、2万円の印紙を貼付する必要があります。なお、インターネット専業銀行などでWebサイトから電子契約の方式で金銭消費貸借契約を締結する場合は、印紙税は不要となります。

5.登記費用<登録免許税(抵当権設定)/司法書士報酬>

住宅ローンの利用に際して銀行などの金融機関や保証会社が抵当権を設定しますが、その登記の際に、登録免許税が課税されます。税額は「債権金額(すなわち住宅ローンの借入金額)×税率」により算出しますが、マイホーム取得時の税率は0.10%となります。よって、3000万円を借り入れた場合は3万円の登録免許税が必要です。
 
また、通常は司法書士に対して登記手続きを委任するため、登録免許税と併せて司法書士に対する報酬も必要となります。報酬額は、依頼する司法書士にもよりますが、マイホーム取得時には、後述する土地の所有権移転登記や建物の所有権保存登記と併せて、少なくとも10万円以上は見込んでおきましょう。

6.その他費用

「フラット35」を利用する場合は、建設または購入する住宅が、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを証明する適合証明書の交付を受けることが必要です(ただし、条件によって省略できる場合あり)。適合証明書の交付手数料は検査機関によって異なりますが、おおむね5万円程度は準備しておく必要があります。
 
また、団体信用生命の保険料については、一般的には金利に含まれており費用は発生しませんが、通常の団信に疾病特約などを付加する場合は特約料が必要となる場合があります。以上がマイホーム取得時に住宅ローンを利用すると必要になる主な費用です。
 
なお、住宅ローンを利用しなくてもマイホームを購入すると必要になる費用としては、以下のようなものが挙げられます。
 
●登記費用<登録免許税(所有権保存、所有権移転)/司法書士報酬>
建物の新築による登記(所有権保存登記)、中古住宅や土地の購入による登記(所有権移転登記)などに際して登録免許税が課されます。税額は「固定資産税評価額×税率」により求められます。
 
税率は、2020年3月末まで所有権保存登記が0.15%、住宅の売買による所有権移転登記が0.30%。2021年3月末まで土地の売買による所有権移転登記が0.15%です。なお、2020年3月末までは、新築、取得した住宅が、特定認定長期優良住宅または認定低炭素住宅に該当する場合は軽減措置が適用されます。
 
●不動産取得税
不動産を取得した人に対して課税されます。税額は、原則的には固定資産税評価額に税率(土地および住宅用建物については2021年3月末まで3%)を乗じた金額となります。なお、住宅用である一定の土地、建物を取得した場合は、軽減措置があります。
 
●固定資産税・都市計画税
固定資産税と都市計画税はその年の1月1日時点の所有者に対して1年分が課税されますが、不動産の売買にあたっては、日割り計算に基づいて売主と買主で負担し合うことが慣例になっていますので、清算金が必要となります。
 
●その他費用
新居での生活を開始するにあたって、当然ながら引っ越し費用や家具代などを準備しておく必要があります。また、建売住宅を購入した場合などは、自治体に対して水道負担金が必要となることがあります。
 
一方で、新築マンションを購入したときは、購入時に修繕積立基金や管理準備金などが必要となる場合もあります。合わせて数十万円以上の比較的大きな金額になりますので注意が必要です。
 
これらを含めて、諸費用や手数料の合計は、購入する物件価格の5%~10%程度は必要になると考えておく必要があります。例えば、3000万円の物件を購入した場合は、諸費用として150万円~300万円程度は準備しておく必要があります。
 

【PR】おすすめの住宅ローンはこちら

 

諸費用を抑える方法は?

住宅ローン関連の諸費用の中で大きな金額を占めるのが、「融資手数料」と「保証料」です。
 
この両者については、一般的に「融資手数料」が低く抑えられている金融機関は「保証料」が比較的、高額になりますし、逆に保証会社がないなどで「保証料」が不要の金融機関は「融資手数料」が大きくなります。これらは補完関係になっており、一体としてトータルで考える必要があります。
 
それでは、どうすれば「融資手数料」や「保証料」を抑えることができるのでしょうか。これらの費用の支払い形態について、大きく(1)「融資手数料型」、(2)「保証料一括前払い型」、(3)「保証料金利上乗せ型」の3つに分けて、住宅ローン借入時の条件や返済シナリオごとに、それぞれでメリットが出る場合を確認してみましょう。

(1)融資手数料型

「保証料」が不要で「融資手数料」が比較的高額になるパターンです。このパターンについては実行時の融資手数料の支払いにより完結するため、繰上返済を行わずに長い期間にわたって、低い金利で約定通り返済していくという返済方針の方におすすめです。
 
また、融資手数料が定率ではなく定額の金融機関(楽天銀行など)の場合は、借入額が大きければ大きいほど有利になります。

(2)保証料一括前払い型

(1)については、あくまで手数料ですので繰上返済を行っても返戻はありません。一方で、保証料については借入期間にわたって保証を行うことに対する対価を支払っているという前提があります。そのため、繰上返済を行って早期に完済した場合は、保証期間が短くなった部分について保証料の返戻があります。
 
例えば、りそな銀行の場合は、返済期間35年で、3000万円を借り入れたなどの条件で、10年後に全額を繰上返済した場合は、借入時に61万8000円支払った保証料のうち約22万円が戻し保証料として返戻されます(りそな銀行Webサイトより:※1)。
 
繰上返済を積極的に行う予定がある、または他の金融機関に借り換えることを想定している場合には、このパターンを選択すると有利になる可能性があります。

(3)保証料金利上乗せ型

自己資金が限られるなどで、初期費用をできるだけ抑えたいときはこのパターンを選択します。通常、(2)と比較すると、総支払額はこのパターンの方が多くなります。
 
ただし、繰上返済によって、かなり早いタイミングで完済する予定がある場合は、そのタイミングによって(2)よりも有利になる可能性はあります。
 
一般的には、上記のとおりですが、借入期間や返済プラン、自己資金の状況などによって、最適なパターンは変わるため、シナリオに応じてシミュレーションしながらベストな金融機関と借入条件を決定しましょう。

諸費用が足りない場合の資金調達方法は?

これまでにまとめたとおり、住宅ローンを利用する際は、諸費用として大きな金額が必要であることがお分かりかと思います。それでは、自己資金で諸費用がまかなえない場合は、どうすればよいのでしょうか。従来は、住宅ローンといえば、購入する物件の価格までしか借り入れできないことが一般的であり、原則として諸費用は自己資金から支払う必要がありました。
 
しかし、最近ではネット系銀行などを中心に、資金使途に諸費用を含めることができる住宅ローンが増えており、いわゆる「オーバーローン」が認められるようになってきました。
 
大手行では、例えば、みずほ銀行の住宅ローンは資金使途として以下のとおり定められており、マイホームの購入代金に諸費用を加えた金額を一本の住宅ローンとして借り入れることができます(もちろん審査に通ることが前提です)。
 
<みずほ銀行の住宅ローンの資金使途>※2
(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築・増築・改装、底地の買取資金
※賃貸の目的にはご利用できません。
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引っ越し費用、修繕積立金、リフォーム費用、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金
 
一方で、三菱UFJ銀行のように、住宅ローンとは別に諸費用をまかなうための「住宅諸費用ローン」がラインアップされている場合もあります。住宅ローンとは別に、返済期間や金利タイプなどを選ぶことができるといったメリットはありますが、金利は住宅ローンより高くなりますので、ご注意ください。
 
このように、諸費用に対する考え方は金融機関によってさまざまですので、借り入れを検討している金融機関に確認してみましょう。

まとめ

以上のように、住宅ローンを利用して、マイホームを購入する際の諸費用については、思いのほか高額になる場合がありますので、物件の価格だけでなく、諸費用も考慮して資金計画を立てることが重要になります。
 
参照
※1:りそな銀行Webサイト 「融資手数料型と保証料一括前払い型と保証料金利上乗せ型って?」
※2:みずほ銀行Webサイト 「みずほ住宅ローン商品概要」
 
執筆者:廣岡伸昌
ファイナンシャルプランナー(日本FP協会認定)
宅地建物取引士 ※試験合格
貸金業務取扱主任者 ※試験合格


 

【PR】おすすめの住宅ローンはこちら

住宅ローン 金利別ランキング ~あなたのニーズに合った住宅ローンをチェック!~

※弊社の提携会社のランキング

【auじぶん銀行の注意事項】

※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の2種類からお選びいただけます。

ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

 

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます(保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます)。

金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス(金利タイプ数2本)もご用意しています。 お申込みの際にご決定いただきます。

 

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

 

※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合がございますが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しません。

住宅ローン 金利別ランキング

※弊社の提携会社のランキング

【auじぶん銀行の注意事項】

※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の2種類からお選びいただけます。

ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

 

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます(保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます)。

金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス(金利タイプ数2本)もご用意しています。 お申込みの際にご決定いただきます。

 

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

 

※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合がございますが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しません。

【PR】おすすめの住宅ローン

auじぶん銀行

auじぶん銀行

おすすめポイント

仮審査最短即日回答!
・がん診断保障に全疾病保障を追加
・住宅ローン人気ランキングNo.1!

変動

0.380%

※2021年07月適用金利

※全期間引下げプラン

※じぶんでんきをセットでご契約の場合

当初10年固定

0.525%

※2021年07月適用金利

※当初期間引下げプラン

当初20年固定

0.895%

※2021年07月適用金利

※当初期間引下げプラン

【auじぶん銀行の注意事項】

※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の2種類からお選びいただけます。

ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

 

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます(保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます)。

金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス(金利タイプ数2本)もご用意しています。 お申込みの際にご決定いただきます。

 

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

 

※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合がございますが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しません。

 


住宅ローンランキング表はこちら