住宅ローン控除でいくら戻ってくる？対象条件や控除を受けるための手順など基本をおさらい

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住宅ローン控除(減税)ってなに？　

住宅ローン控除（減税）とは、簡単にいえば住宅ローンで一定の要件を満たした住宅（新築、中古）を購入あるいはリフォームした場合、その年に納めた税金が戻ってくることです。
 
しかも、消費税10％になったことから、令和1年10月～令和2年12月までに対象物件を購入した場合、控除対象期間が13年に延長され、その結果、控除額が増額されました。
 

住宅ローン控除(減税)の対象になる条件は？

どんな条件なら住宅ローン控除（減税）の対象になるのでしょうか？ ローンの内容や物件の条件などいくつか決まりがありますので主な要件を解説していきます。
 
細かい要件は、買った住宅の種類やリフォームであるかなどで異なりますが、まず共通して当てはまるものは次です。
 
1　自ら居住すること（共通）
工事の完了または引き渡しから6ヶ月以内に自ら居住する必要があります（住民票で確認されます）。そのため、別荘や、投資用物件は対象外になります。
 
2　床面積が50平方メートル以上であること（共通）
広さの条件です。
 
3　ローンの返済期間が10年以上であること（共通）
例えば、「頭金が多くしてローンを9年にする」などとすると対象外になります。
 
4　合計所得金額が3000万円以下であること（共通）
高年収の方は残念ながら対象外とされています。
 
また、中古住宅を購入する場合や中古住宅の増改築（リフォーム）の場合には次の条件がそれぞれ必要です。
 
5　耐震性能を有していること（中古住宅の場合）
次のいずれかに適合する必要があります。
 
（1）・非耐火建築物（木造など）の場合、築20年以内
・耐火建築物（鉄筋コンクリート造など）の場合、築25年以内
 
（2）
・耐震基準適合証明書があること
・既存住宅性能評価書で耐震等級1以上が確認されたこと
・既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
 
（1）または（2）のいずれかに適合することで、耐震性能を有することが証明されます。
 
6　工事費が100万円以上であること（中古住宅の増改築の場合）
 

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住宅ローン控除(減税)で戻ってくるお金

では、具体的にいくら手元に戻ってくる（還付といいます。）のでしょうか、計算してみましょう。
 
控除額の計算は非常にシンプルです。「住宅の取得対価」または、「年末の住宅ローン残高」の少ない方×1％＝戻ってくる金額になります。大体ローン残高は減っていくはずなのでそちらが基準になることが多いでしょう（上限4000万円、新築未使用の長期優良住宅等の場合5000万円）
 
ただし、計算の結果控除額が40万円となったからといって、全額戻ってくるわけではありません。あくまで住宅ローン控除は「減税」ですから、所得税を納めた分が上限になってしまうので、仮にその年の所得税が10万円であった場合は10万円だけ戻ってくることになります。
 
また、控除額を同じく40万円とします。所得税が20万円、住民税が10万円といった場合など、所得税が全額手元に戻ってもなお控除額に余りがある場合（所得税だけでは控除額に満たない場合）は、住民税からも手元に戻る制度になっています。（住民税は13.65万円／年が上限）
 
これが10年間続き、合計最大500万円（長期優良住宅等）、さらに今は期間延長がされており、13年控除を受けられれば最大650万円もの節約になります。
 

住宅ローン控除(減税)を確実に受けるための手順

住宅ローン控除（減税）を受けるためには、多少手間がかかります。しかし、避けては通れませんので、最低限以下の4STEPを覚えておいてください。
 
STEP 1　住宅の取得
STEP 2　入居（6ヶ月以内）
STEP 3　添付書類の入手
　（1）住民票の写し
　（2）残高証明書
　（3）登記事項証明書
　（4）請負（売買）契約書
　（5）「中古住宅の場合（築年数が規定を超えるとき）」耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険付保証明書のどれか
 
STEP 4　入居の翌年の確定申告で、住宅ローン控除を申請（お住まいの近くの税務署へ）
 
が最も大切な流れです。なお、普通の会社にお勤めで年末調整をしている場合は2年目以降、給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書とローン残高証明書を勤め先に提出するだけの簡単な手順になります。
 

Q＆A

どんなローンでも住宅ローン控除(減税)の対象ですか？

いいえ、ご自分で居住する、床面積50平方メートル以上の物件を購入するためのローンだけが対象です。賃貸に出す目的などのローンは対象になりません。
 

繰り上げ返済をした場合の住宅ローン控除（減税）はどうなりますか？

繰り上げ返済によって残高が減ると、残高が減った分、控除額も減ります。一見不利なようにも思えますが、借入額や金利の負担が大きい場合はかえって有利になることもあるので、慎重に検討してみてください。
 
具体例
3000万円借り入れて、残高は2880万円だったが、繰り上げ返済して2500万円になった。3000万円　⇒　2880万円
　　→残高が減った分、控除額も減り　28.8万円⇒25万円　になります（支払い所得税額は考慮していません）
 

海外勤務などの諸事情の場合、住宅ローン控除(減税)は受けられますか？

単身赴任の場合は、そのまま受けられます。家族全員で異動の場合は、その年以降いったん控除が止まりますが、海外勤務を終え、再び居住を開始した年から残った年数分の控除が再開されます。※
 

投資型減税がお得と聞きましたが何ですか？

住宅ローンを利用せず、現金で購入し、かつ、住宅が長期優良住宅または低炭素住宅に該当する場合に控除されるお得な制度です。令和3年12月まで、床面積に応じて65万円までがその年のみ控除されます。
 
計算式　43800円×床面積×10％の金額（上限65万円）
 

まとめ

簡単ではありますが、住宅ローン控除（減税）について解説しました。住宅ローンは金額が大きいため、一見控除額は小さくみえますが、10年間にわたって毎年数十万円税金が戻ってくるのはとても大きいです。しっかり制度を利用して得しましょう。
 
出典
国土交通省「住宅ローン減税制度の概要」
※国税庁「NO.1234　転勤と住宅借入金等特別控除」
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部