更新日: 2019.11.15 その他相続
親から相続した土地を活用したい。そんな時の注意点とは？
執筆者：岡田文徳（おかだふみのり）
認知症大家対策アドバイザー
人生100年時代を生き抜くために大家さんの認知症対策と不動産賃貸経営のサポートを行なっている。
祖父が認知症になり、お金が下ろせない、賃貸業はストップ、収益の出ない物件を買わされそうになる。
祖父の死後、両親と認知症対策を行い、自ら賃貸経営ノウハウや人脈を構築し、日々改善している。
現在は、大家さん向けにセミナーやコンサルティングを行なっています。
土地によって特徴がある
親が何もしていない土地を所有している場合、相続後にその土地を活用したいと考える人は多いでしょう。土地をそのままにしていても、維持費がかかるので、活用したいというのが理由だと考えられます。
土地の活用方法にはさまざまな方法がありますが、土地によって特徴があります。一般的な土地の活用方法が、ご自身の正解になるとは限りません。注意深く検討する必要があります。
税金が少なくなるという話には、気をつけよう。
誰でも支払う税金を少なくしたいと思うのは当然でしょう。しかし、土地を活用して税金を減らすことばかりに目が奪われていると、思いがけず税が増えることもあるため、注意が必要です。
例えば、更地の土地を所有していて、固定資産税を安くしたいと考える方もおられるでしょう。
更地のままの土地と、住宅がある土地では、固定資産税が異なります。住宅がある土地は、小規模住宅用地と認められれば、更地と比較して固定資産税が1/6になります。
それでは、土地の固定資産税を少なくするために、住宅を建築すれば良いのでしょうか？
更地に住宅を建築して小規模住宅用地と認められれば、固定資産税が6分の1になるものの、一方で、新たに建物の固定資産税がかかることになります。固定資産税は、建物の課税標準額に応じた金額です。
場合によっては固定資産税の総額が、住宅を建築する前よりも高くなることが考えられます。固定資産税を少なくするのが目的だったにも関わらず、更地のままで所有し続けるよりも高くなってしまうのであれば、元も子もありません。
このような事態を避けるためにも、税務署や税理士などに相談して、最終的に判断すると良いでしょう。
賃貸住宅を建築する場合には、特に注意が必要
さらに、住宅を新たに建築するケースでは、自分で住む場合も、賃貸住宅にする場合も、金融機関から借り入れを行うことが多いでしょう。
借りたお金は返さなければなりませんので、返す当てとなる資金を持っていることが非常に重要です。
特に、賃貸住宅は一般的に供給過剰の状態です。建築すれば入居者が簡単に見つかるという状況ではありません。事業として取り組むことが重要です。
もし、金融機関への返済ができなくなれば、抵当権に従い、建物だけでなく、土地も自分のものではなくなってしまいます。土地も建物もなくなれば、誰のために何をしたのか、まったく分かりません。
税金を少なくしたのは良いけれど、税金以上にお金が出ていくことになっては元も子もありません。お金が出ていく先が変わったにすぎません。更地に建物を建てる前にしっかり検討することをおすすめします。
まとめると
・土地活用には、さまざまな方法がある。
・税金が少なくなるという話には注意する。
・賃貸住宅を建築する場合には、特に注意する。
【出典】
（※）東京都主税局HP
執筆者：岡田文徳
認知症大家対策アドバイザー
