家を売却したら利益が出た！税金はどれくらいかかる？知っておきたい特別控除って？

家を売却する経験は、人生の中でそう何度もあるわけではないので、知らないことが多いかもしれません。しかし、申請しなければ、何十万円、何百万円の税金の違いが起こってしまうことがあります。
 
不動産を売却して利益を得た場合、その利益は譲渡所得として見なされ、税金を支払う必要がありますが、条件を満たせばさまざまな特別控除や特例が受けられます。今回は、不動産譲渡の中の「居住用財産」の譲渡で譲渡益が出た場合についてお伝えいたします。
 

家を売却して利益が出たときの税金とは？

家と土地（不動産）を売却（譲渡）して利益が出た場合には税金が発生します。では、どれくらいの税金がかかるのでしょうか。不動産を売却したときの利益のことを譲渡所得と呼び、以下の計算式で計算されます。
 

 
取得費で（1）を選択した場合、購入した費用から「減価償却費」を差し引いたものが「取得費」となります。譲渡費用は譲渡する際にかかった費用です。
簡単にいえば、
 
【売れた金額－（買った金額－下がった価値）－売る時にかかった費用＝利益】ということです。
 
この利益（譲渡所得）に対して、税率をかけて税額を出します。税率は短期譲渡所得の場合は39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％）、長期譲渡所得の場合は20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315%、住民税5％）です。
 
短期と長期の違いは、譲渡した年の1月1日現在において、短期譲渡所得は所有期間が5年以下、長期譲渡所得は所有期間が5年を超えるということです。
 

 
上記のように、同じ金額の譲渡でも、短期と長期では税引き後の譲渡所得額にかなりの違いが出ます。譲渡するタイミングが所有期間が5年目に差し掛かるようなときは、税金の負担に大きな違いがあるので気を付けてください。
 

税務上の所有期間とは？

居住用財産を譲渡するにあたり、所有期間が条件になることが多くあります。では、ここでの税務上の所有期間とはどんな期間なのでしょうか。
 
上記の短期譲渡所得は所有期間が5年以下、長期譲渡所得は所有期間が1月1日をまたがずに5年を経過している例にお伝えいたします。所有期間は譲渡した年の1月1日現在で何年が経過しているかで求めます。
 
例えば、2014年9月15日に不動産を購入し、2019年9月30日に譲渡したとします。所有期間は満5年を過ぎていますが、長期譲渡所得にはなりません。譲渡した年の1月1日現在が基準になるため、この場合は2019年1月1日が基準となり、5年を超えないのです。
 
期間を間違えて譲渡してしまうと、大きな税金の違いが発生してしまいますのでご注意ください。
 

 

居住用財産の譲渡の特例

居住用財産を譲渡した場合、一定の要件を満たすことにより、下記の特例の適用を受けることができます。特例の内容を把握して、自分の条件に当てはまるものがないか、確認をしておく必要があります。

【譲渡益が生じた場合の特例】

（1）3000万円特別控除の特例
（2）10年超所有軽減税率の特例
（3）特定居住用財産の買換え特例
 
（1）（2）は重複して適用できます。（1）（3）、（2）（3）の重複の適用はできません。
※（3）特定居住用財産の買換え特例については、国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」（※1）をご参照ください。
 

居住用財産の定義とは

（1）、（2）の説明をする前に、住居用財産としての定義を確認しておきましょう。居住用財産として特別控除を受ける際には、居住用財産としての定義のどれか1つに当てはまらなければなりません。
 
1.現在主として自分が住んでいる自宅を売却したとき
2.居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき
3.家屋を取り壊した場合は、上記（2）の範囲内で、家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき（取り壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可）
4.転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき（ただし、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋）
 

（1）3000万円特別控除の特例

居住用財産を譲渡して譲渡益が生じた場合、譲渡所得から最高3000万円の控除を受けることができます。所有期間に関係なく、譲渡所得から3000万円が控除されます。ただし、3年に一度しか適用できません。
 
前年、前々年において、居住用財産の譲渡の特例の（1）、（3）の適用を受けていないことが条件です。譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないことも条件です。
 
上記のケースを同じ条件で計算をしてみます。
 

 
譲渡取得の計算式において計算した、短期譲渡所得の税額911万4900円、長期譲渡所得の税額467万2450円が3000万円特別控除の特別控除を受けることにより、税額が0になります。税額が0の場合でも確定申告は必要です。
 
さらに、3000万円特別控除の特別控除は「共有の居住用財産」を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人ごとに適用できます。例えば、夫婦で共有の居住用財産の場合、2人が最高3000万円の控除を受けることができるのです。
 

（2）10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合、3000万円特別控除された後の金額について課税長期譲渡所得金額「（土地建物を売った収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除3000万円＝課税長期譲渡所得金額」が6000万円までは軽減税率が適用される特例です。
 
参照：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例　3税率」
 
3000万円特別控除された後の金額の6000万円以下の部分について、税率が14.21％（所得税10％、復興特別所得税0.21％、住民税4％）に軽減されます。6000万円超の部分についての税率は長期譲渡所得の場合と同じ20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315%、住民税5％）です。
 
次の計算例をご覧ください。
 

 
3000万円特別控除の特別控除、10年超所有軽減税率の特例を適用せずに、長期譲渡所得での税額を計算すると、
（1億8000万円－6500万円）×20.315％＝2336万2250円
となります。2つの特例を適用したことにより、1000万円以上の税金が減ったことになります。
 

まとめ

居住用財産を譲渡することは、人生の中でも多く経験することではありません。だからこそ、知らなかったがゆえに損をしたということがないように、税金について事前に確認しておくことが大切です。
 
3000万円特別控除の特例は、所有期間に条件がありません。短期譲渡所得で税金を支払うことになれば、譲渡益に対して30％以上の税率がかかるところを最大3000万円控除されるということは、最大900万円もの違いになります。
 
特別控除は申請と確定申告が必要なので、詳しくは国税庁ホームページ「譲渡所得」（※2）をご参照ください。
 
（※1）国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
（※2）国税庁「譲渡取得」
（※3）国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例　3税率」
 
執筆者：西川誠司
2級ファイナンシャルプランンニング技能士・AFP認定者、終活ライフケアプランナー、住宅ローンアドバイザー（一般社団法人住宅金融普及協会）