更新日: 2020.03.09 住宅ローン

【FP解説】住宅ローンはどのように選べばいい？確認するべきポイント

執筆者 : 大堀貴子

この記事は約 10 分で読めます。

住宅ローンは、金利タイプだけでも変動金利・固定期間選択型・全期間固定金利と3種類ある上、ネット専業銀行から大手都市銀行、地方銀行まで、様々な金融機関が住宅ローンを取り扱っています。

住宅ローンの借入金額は大きく、借入期間も長いことが多いため、少しの金利の違いで総返済額は大きく変わるので、慎重に決めたいところです。今回は、様々な種類がある住宅ローンの中からどうやって選べば良いのかをご紹介します。

執筆者：大堀貴子（おおほりたかこ）

CFP(R)認定者　第Ⅰ種証券外務員

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2008年南山大学法学部法律学科卒業後、大手証券会社で、営業として勤務。主人のタイ赴任がきまり、退社。3年間の在タイ中、2人をタイで出産、子育てする。本帰国後、日本で3人目を出産。現在、3人の子育てと長女の国立小学校受験に奮闘中。子供への早期教育の多額の出費、住宅ローン、子供の学資資金、また老後資金準備のため、いろいろな制度を使って、資産運用をしています。実際の経験を踏まえた、お金に関する、役立つ情報を発信していきたいと思います。

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【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます

・変動金利について
※2024年11月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。

1 住宅ローンはどのように選べばいい？
2 ひとつの銀行でも商品がいっぱい。どうやって選ぶ？
3 変動金利、固定金利。金利タイプの選び方の基準は？
4 ずばり教えます！あなたはこうやって選びましょう！

住宅ローンはどのように選べばいい？

まず、金融機関や住宅ローンを選ぶ前に2つのポイントにおいて、自分がどの金利タイプの住宅ローンを借りたいかを見極めましょう。

◾️金利

金利のタイプには、変動金利・固定金利選択型・全期間固定金利型の3種類があります。適用される金利は「基準金利」から−◯％された「適用金利（優遇金利）」となります。

・変動金利

住宅ローン金利が6ヶ月ごとに実勢に即して見直されるので、借入期間中に金利が変動します。金利が上がれば総返済額が増額し、下がれば減額します。しかし、金利が上がったからといって毎月の返済額が直ちに変わるわけではなく、5年ごとに見直されます。

そして、5年ごとの見直し時に支払額が増えるときでも125％を超えることはありません。例えば、毎月の返済額が10万円だったとすると、毎月の支払額は最大で12.5万円までしか増えないことになります。

ただし、総返済額がその分減るわけではなく、繰り延べられて金利上昇分が増額しているので注意しましょう。10年など返済期間が短い方や金利はしばらく上がらないだろうと考える方、もしくは金利動向に詳しく、場合によっては固定金利に借換できる方におすすめです。

・固定金利期間選択型

一定期間（3年~10年）は固定金利で、一定期間終了後その時の金利情勢による金利で固定金利か変動金利にするかを選びます。一定期間中は固定金利で返済額は変わりませんが、一定期間終了後に金利が上がっていれば、返済額が増えます。逆に下がっていれば返済額が減ります。

一定期間終了後に金利上昇した場合、繰上返済できる方などにおすすめです。

・全期間固定金利型

金利が返済期間中ずっと変わらず、金利が上昇しても返済額は変わりません。35年など長期に渡る返済や、現在の金利が低水準で今後金利が上がる可能性があると考えている方、繰上返済を考えていない方におすすめです。教育費など大型の出費を控えている方でも、計画通りに返済がすすむので貯金がしやすいです。

◾️保障

住宅ローンには、基本的には団体信用生命保険の加入が義務付けられています。団体信用生命保険とは、返済負担者が被保険者となり、被保険者が死亡・高度障害になった場合にローン残額全額が支払われ、住宅ローン残高を0円にすることができます。

この団体信用生命保険は、無料で加入できるところが多くなっています（金利に含まれている）。
保険に加入することで、返済負担者が支払い不能になったときでも、その後も安心して家に住み続けることができます。

しかし、支払い負担者が支払い不能となるのは、死亡・高度障害時だけではありません。働けなくなったとき、つまりがんなどの病気やケガなどで就業不能になった場合も、支払いが出来なくなる可能性があります。

そんなときに備えて加入しておくと安心なのが、3大疾病保障特約やがん特約です。

・がん特約

所定のがんと医師により診断確定したときに、住宅ローン残高が0円になります。

・3大疾病

3大疾病のがん・急性心筋梗塞・脳卒中で指定の条件（手術を受けているなど）を満たしたときに、住宅ローン残高が0円になります。

・その他のケガや病気

3大疾病以外のケガや病気で就業不能状態が続いたときに、ローン残高が0円になります。

このような保障は、加入すると借入金利に0.1〜0.3%程度金利が上乗せされます。中には、住信SBIネット銀行の「全疾病保障」のように、上乗せ金利0％で加入できる保障もあります。

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※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

ひとつの銀行でも商品がいっぱい。どうやって選ぶ？

金利タイプが決まったら、選んだ金利タイプで金利の低いところを探しましょう。金利は、そのままの金利が適用されるのではなく、保証料と保障特約によって変わります。

◾️保証料

保証料は金融機関によってかかるところとかからないところがあります。かかる場合は、一括で最初に支払うか、金利に上乗せする場合は0.2%程度金利が上がります。保証料がかかるかどうかは金融機関によって異なるため、必ず調べておきましょう。

◾️保障特約

先に述べたように、団体信用生命保険だけでなく、がんや3大疾病保障特約を付加すると0.1%〜0.3%金利が上乗せになります。住信SBIネット銀行のように金利上乗せなしで付加できる金融機関もあります。

一方、上乗せした金利で比較するのが総返済額の面から考えると1番ですが、保障を主として考える方法もあります。特約として付加できる保障は金融機関によって特色があるので、ローン残高が0円になる条件が、どんな病気と診断された場合なのか、就業不能期間がどのくらい必要なのか、などというポイントを中心に考えます。

保障が手厚いほど上乗せ金利が高くなり、その分総返済額が増えます。就業不能になったときに収入保障保険からの収入がある場合や、共働きのため直ちにローン返済に困ることがない場合など、保障を付加する必要があるかどうか、家庭状況も考慮する必要があります。

変動金利、固定金利。金利タイプの選び方の基準は？

変動金利のメリット

同時点であれば適用金利が1番低い
・金利が下がると、総返済額も減る

変動金利のデメリット

・金利が上がると、総返済額と毎月の返済額が増える
・長期の返済計画が立てづらい
・ローンが10年以上にわたる場合、金利の予想が難しい

固定期間選択型のメリット

同時点で全期間固定型と比較すると金利が低い
・固定金利期間中は、金利変動にかかわらず毎月の返済額は変わらない

固定期間選択型のデメリット

固定金利期間終了後、金利が上がっていると、総返済額が増える
・期間終了後、申し出がない限り自動的に変動金利となる。金利を固定金利から変動金利に変更すると手数料がかかる

全期間固定金利型(フラット35など)のメリット

金利が上がっても毎月の返済額や総返済額が変わらない
・長期の返済計画が立てやすい

全期間固定金利型(フラット35など)のデメリット

同時点で金利が1番高い
・金利が下がっても返済額変わらない

　◾️変動金利がおすすめな方

✓変動金利は、同時点で比較すると金利水準が1番低く、現在（2019年4月時点）金利水準も低いため、年利0.5%を下回る住宅ローンも出ています。しかし、金利が上がると毎月の返済額と総返済額が増えることから、将来教育費などにお金がかかる時期に毎月の支払い額が増えたりする可能性も考えられます。

したがって、金利動向をよく見ていて、金利が上昇し始めた時に固定金利に変更したりできる方やローン期間が10年未満の方、金利はしばらく上がらないだろうと考える方におすすめです。

　◾️期間固定金利型がおすすめな方

✓この金利タイプは、一定期間は固定金利となっていますが、固定金利期間をすぎるとその時の金利情勢による住宅ローン金利となり、期間終了時に金利が上がっていれば総返済額と毎月の支払い額が増額する可能性があります。

したがって、期間終了時のタイミングで金利が上がっていれば、ローンを全額返済できる可能性がある方におすすめです。適用金利はフラット35などの全期間固定金利型と比較すると低い金利なので、固定金利期間中は低い金利で毎月一定の金額を支払い、その間にお金を貯めて期間終了後に金利が上がっていれば繰上返済する準備をしておくと良いでしょう。

　◾️全期間固定金利型（フラット35など）

✓全期間固定金利型を選ぶ場合、民間銀行の20年以上の長期固定金利だと金利が高いですが、住宅支援機構が民間銀行と提携して行う「フラット35、フラット35s」は民間銀行の固定金利より低い金利で、借入期間中金利が上がっても毎月の返済額や総返済額が変わりません。

現在のマイナス金利下・低金利下での固定金利を長期間固定で借りられるのは大きなメリットです。したがって、20年以上の長期間の住宅ローンを組みたい方、教育資金など大型の出費が控えている方、金利動向をあまり見ておらず借換を考えない方におすすめです。

フラット35は、住宅支援機構が行うローンですが、取り扱いがある民間銀行で申込ができます。

ずばり教えます！あなたはこうやって選びましょう！

◾️年齢

65歳以上の方で、2世帯住宅や子供に引き継ぐ家を建てる方におすすめなのが、親子2世代で返済する「親子リレー返済」制度があるフラット35の全期間固定金利型です。70歳未満で子供または孫本人または配偶者に定期的収入があれば、この住宅ローンを組むことができます。

配偶者や親と収入を合算して収入要件を満たすことができる制度もあり、20代の方や収入が少ないにもおすすめです。

◾️金利上昇リスク

変動金利は常に金利上昇リスクをはらんでいます。マイナス金利を導入した現在の基準が低水準と考えるのであれば、全期間固定金利型で借りて、金利上昇リスクをなくしておくのがおすすめです。

フラット35の金利水準は、2003年8月の3.17%から上下しながら下がり、2016年8月には0.83%の底値となり、現状1.27%となっています。底値の金利ではないですが低水準で、ずっと変わらない金利で組むことができます。
（参考）フラット35 金利情報

もしくは、金利上昇リスクを考えているものの、資金に余裕があり、数年後〜10年後に繰上返済できそうな方や、資金はあるものの【住宅ローン減税1％-借入金利】がプラスになるので住宅ローンを借りる方は、固定期間を10年以上（消費増税後は13年）にして住宅ローン減税の恩恵を受けつつ、住宅ローン減税と固定金利の期間終了後に繰上返済するとことを考えて、固定金利選択型にするのがおすすめです。

そうはいっても、変動金利の参考基準金利である短期プライムレートは、2009年1月から現在（2019年）の10年間ずっと1.475％です。2007年・2008年の2年だけ1.875%と高くなったことがありますが、1995年からこれまで1.375%〜1.625%の低金利水準で推移しています。金利が大きく上昇する可能性はほとんどないと考えている方、毎月の返済額が増額されても対応できるのであれば、変動金利を選ぶのがおすすめです。
（参考）日本銀行短期プライムレート主要行推移

◾️借入期間

借入期間が短いなら変動金利がおすすめです。10年以上の金利となると見通しが立てづらいですが、10年未満であればこの低水準の金利の恩恵を受けながら返済できます。また、同時点で最も金利が低いのは変動金利であるため、返済額が少なくて済みます。

しかし、期間が短くても毎月の返済額が増えると対応できない場合や教育費などの大型の出費を控えている方は、固定金利にしておいた方が良いでしょう。
借入期間が長いなら、全期間固定金利型がおすすめです。35年など長期にわたる返済は、金利が上昇しないかどうかを予測することは難しく、返済計画通りに返済していくのが良いでしょう。

◾️頭金

頭金を多く入れることができて借入金が少ない場合は、借入期間も短いため、変動金利や固定期間選択型がおすすめです。頭金が少なく借入金が大きく借入期間が長い場合は、フラット35の全期間固定金利型がおすすめです。

まずは、10年後お金を貯められて繰上返済ができるのかどうか、金利が上昇して返済額が増えても対応できるのか、教育費などの大型の出費はないかなど、家庭の現状を把握することで、自分に適した金利タイプと銀行を見つけると良いでしょう。

執筆者：大堀貴子（おおほりたかこ）
CFP(R)認定者　第Ⅰ種証券外務員

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