40歳で「35年・3000万円」の住宅ローンを組んだ会社員。完済は「75歳」の予定だけど、定年後、年金から“月10万円”の返済はキツイ!? 本当に返済できるか解説

配信日: 2025.06.15

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40歳で「35年・3000万円」の住宅ローンを組んだ会社員。完済は「75歳」の予定だけど、定年後、年金から“月10万円”の返済はキツイ!? 本当に返済できるか解説

住宅ローンの返済は、長期にわたることが多いです。例えば40歳で3000万円の住宅ローンを35年返済で組んだ場合、完済は75歳になります。銀行の審査に通り、今は問題なく返せていても、定年を迎えてからも長く返済が続くと考えると、不安を覚える人もいるはずです。

特に完全に退職して年金生活が始まってからも毎月返済が必要となると、その負担は家計にとって決して軽いものではありません。

本記事では、40歳から35年の長期ローンを組むことが、本当に現実的なのかを考えていきます。

執筆者 : 富澤佳代子 ▼

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1 3000万円のローンの月々の返済額はいくら？
2 年金の受給額と生活費をシミュレーション
3 退職金の有無も重要
4 35年ローンはやめたほうがいい？
5 「借りられる＝借りてよい」ではない！返済計画はしっかり立てよう

3000万円のローンの月々の返済額はいくら？

住宅ローンの返済額は、金利によって大きく変わります。例えば、40歳で3000万円を借りて35年間かけて返済する場合、金利0.6％と2.0％のときの月々の支払額は以下のとおりです。

●年0.6％（大手銀行の変動金利水準）：7万9208円
●年2.0％（フラット35の一般的な水準）：9万9378円

このように、借入額と返済期間が同じでも、金利の違いによって返済負担は全く異なってきます。大切なのは「いくら借りたか」より、「毎月いくら返す必要があるか」という視点で考えることです。

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年金の受給額と生活費をシミュレーション

40歳で35年ローンを組んだ場合、返済は75歳まで続きます。この頃には仕事を退職し、年金だけで生活している可能性もあり、住宅ローンの返済を続けられるかどうかは、大きな課題です。

厚生労働省のモデルケース（夫が平均的な年収で40年間厚生年金に加入し、国民年金保険料も全期間納付している場合）では、夫婦の年金額（2024年度）は月23万483円とされています。

一方、総務省の家計調査（2024年）によると、65歳以上の夫婦のみ・無職世帯の平均支出は月28万6877円です。この時点で年金額に対してすでに約5万6400円の赤字が生じています。

ただし、この家計調査では住居費は1万6432円として計上されています。仮に月々の住宅ローンの返済が9万9378円（金利2.0％）であるとすれば、差額の8万2946円が上乗せされることになります。

すると、生活費は月36万9823円（28万6877円＋8万2946円）となり、受給する年金との差額は約14万円に膨らむのです。収入が年金だけの生活を送っている場合、ローン返済までまかなうのは、かなり厳しいと言えるでしょう。

退職金の有無も重要

老後のローン返済を現実的に考えるうえで、退職金の有無は非常に重要なポイントです。

例えば、60歳でもらえる退職金が1000万円の場合、その半分である500万円を繰上返済に充てれば、以降の月々の返済額を6万7203円まで減らせます（金利2.0％で計算）。

また、退職金が2000万円で、その半分である1000万円を繰上返済に回した場合は、以降の月々の返済額を3万5027円まで減らせます（金利2.0％で計算）。さらに、60歳時点でのローン残高は1544万円と見込まれるため、退職金を使って一括返済も可能です。

このように退職金を活用できれば、年金生活が始まる前に住宅ローンを完済したり、負担を減らしたりする選択肢が広がります。老後の安心感を得るうえでも、退職金の金額と使い道をあらかじめシミュレーションしておくことが重要です。

35年ローンはやめたほうがいい？

年金生活でローン返済をするのは厳しいものの、40歳で35年ローンを組むことは必ずしも悪い選択肢とは限りません。なぜなら、子どもの教育費がかかる時期のローン負担を軽くできるというメリットがあるからです。

例えば、35年（75歳時）ではなく、年金受給開始前に25年（65歳時）で完済するケースを考えてみましょう。3000万円を金利2.0％の25年ローンで借りたときの月々の返済額は12万7156円で、これは35年ローンに比べて、月に約2万8000円、年間で約33万円もの負担増となります。

子どもがいる場合、50歳前後が子どもの大学入学などで教育費のピークとなる人も多いでしょう。40歳から50歳までの10年間、25年で返済するケースは35年で返済するケースより330万円多いお金が必要となります。教育費の支出が重なる時期、住宅ローンの負担までもが大きいと、家計への影響は少なくないでしょう。

ならば、35年でローンを組み、教育費の支出が落ち着くまでは返済負担を抑え、子どもが独立して家計に余裕が出てきたタイミングで繰上返済を行うのが理にかなっていると言えます。

「借りられる＝借りてよい」ではない！返済計画はしっかり立てよう

住宅ローンは、年齢や年収などの条件を満たしていれば、35年という長期でも借りることができますが、「借りられるから借りてよい」と安易に考えるのは非常に危険です。

定年退職後にも返済をする必要がある場合、年金だけでローン返済を続けるのは厳しく、将来の家計に大きな影響を与えます。ただ、35年ローンそのものが悪いわけではありません。むしろ、「お金がかかる時期」の負担を増やさないという点では有効な選択肢となります。

返済期間が長くなる分、大切なのは「いつ完済できるか」という計画を持つことです。