更新日: 2020.03.09 住宅ローン
実は損しているかも？ 住宅ローンを見直す時の主な注意点
特に数年前に契約してタンスの奥にしまいこんでいる金銭消費者貸借契約書を引っ張り出して、確認してみましょう。契約をしたときから、金利や商品内容も大幅に変わっているので、安易に借り換えを行うと後悔する可能性があります。本稿では、借り換え時の主な注意点について解説してまいります。
執筆者：船津正明（ふなつまさあき）
CFP1級ファイナンシャル・プランニング技能士
証券外務員1種 日商簿記2級 生命保険・損害保険募集人資格
所属団体 日本FP協会 兵庫支部 幹事
こうべ企業の窓口 会員
認定NPO法人 はんしん高齢者くらしの相談室 正会員
2014年11月に中立の立場でお客様の思いを大事にする船津正明FP事務所を開設しました。 2015年より中小企業経営者をサポートする相談窓口「こうべ企業の窓口」の会員として、また認定NPO法人「はんしん高齢者くらしの相談室」の正会員として地元の高齢者をサポートする地域貢献活動も行っております。その結果、専門外のご相談にも対応出来る態勢が整いました。
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※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。
※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。 お申込みの際にご決定いただきます。
※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます
・変動金利について
※2024年11月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
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目次
住宅ローンを見直すときにまずやるべきこととは！
住宅ローンを見直すというと、皆さんが真っ先に思いつくのが「借り換え」だと思います。実は、その前にやるべきことがあるのをご存じでしょうか？
住宅ローンを利用している銀行からすれば、借り換えは大事なお客さまを失うのと同じことです。そのため、借り換えを検討していると伝えて銀行と交渉すれば、有利な条件に変更してもらえる場合があります。
成功すれば、借り換えの際に発生する手数料を削減できます。もちろん、全てうまくいくとは限りませんが、交渉を有利に運ぶための手順について詳しくご説明いたします。
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※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。
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住宅ローンの比較サイトで有利な銀行と金利プランを選ぶ！
まずは、住宅ローンの比較やシミュレーションができるウェブサイトで、今現在のご自身の契約内容と比較して、有利な銀行を見つけましょう。
次に、候補を2～3つの銀行に絞り込み、仮審査の申し込みをしてください。仮審査が通ったら、その後すぐに本審査の申し込みも行いましょう。ネット銀行だと、本審査の結果が出るのに2～3ヶ月かかることもあるので、急ぎの場合は近くに店舗がある銀行の窓口で申し込む必要があります。
仮に、借り入れの条件が希望に沿わない場合（希望の借入額ではないなど）は、申し込みのキャンセルもできます。通常数ヶ月の猶予期間もあるので安心です。
借り換えの審査結果を持参して銀行と交渉を行う！
銀行と交渉するにしても、何の理由もなく金利を下げてくれと言ったところで、すんなりと応じてはくれません。銀行側としても、それなりの理由が必要になります。例えば、現在の金利水準から考えて、過去の高すぎる金利が適用されているとか、他行への借り換えを防ぐために、というようなことです。
では、具体的にどのくらい、金利の引き下げを希望すればいいのでしょうか。目安になるのが、前述した、借り換えの本審査を通した通知書です。
「この条件と同じくらいの金利の低減を希望します」と申し出ましょう。「完全に同じ金利水準にまでは下げられないが、ここまでは下げます」という条件が提示されれば、交渉は成功です。
借り換えの手数料や、その他の諸費用も込みで、どちらが有利か検討しましょう。現在利用している銀行で、単なる条件変更だけなら費用は格段に安くなりますし、手続きも簡単です。
借り換えの際に見落としがちな団信の条件に注意しよう！
住宅ローンを借り換えるときに見落としがちなのが、団信（団体信用生命保険）の内容です。
団信は通常、住宅ローンを利用している人にもしものことがあったとき、以降の住宅ローンの支払いを免除してもらうための保険です。しかし、最近はがんと診断されたら、その後の支払いを免除してくれるタイプもあります。
さらに、三大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中）も免除の対象にするタイプや、生活習慣病をプラスした8大疾病保障などが主流になりつつあります。
ただし、三大疾病の中で急性心筋梗塞や脳卒中などは、「初めて医師の診断を受けた日から60日以上の労働制限が必要である」と医師が診断しないと、免除の対象にならないタイプが多いようです。
従って借り換えで新たに団信に加入するとこれまで入っていた団信の補償内容は引き継がれません。新たに団信に入り直す場合は、別途費用が必要になることが多く、現在の健康状態では保険加入の審査に通らない場合もあります。必要かどうかをよく検討してから、加入しましょう。
執筆者：船津正明（ふなつまさあき）
CFP1級ファイナンシャル・プランニング技能士
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ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。
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※１借入期間を35年超でお借り入れいただく場合は、ご利用いただく住宅ローン金利に年0.15％が上乗せとなります。
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