更新日: 2024.09.06 住宅ローン

わが家は「変動金利で3000万円・35年」の住宅ローンを組んでいます。今後「利上げ」されると聞いたのですが、急に返済額が増えるのでしょうか？まだ“30年”もローンが残っているので不安です…

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「利上げって聞いたけど、急に返済額が増えたりするの!? 」「まだ30年もローンが残っているのに、どうなるのか不安……」

2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を解除したことで、住宅ローンを変動金利で組んでいる人のなかには、今後どのような影響があるのか心配になっている人もいるかもしれません。しかし、変動金利の仕組みを知れば、そこまで不安になることはないのです。

本記事では、変動金利の仕組みと、利上げの影響を受ける時期、返済額がどのくらい影響を受けるかについて、分かりやすく解説していきます。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部（ふぁいなんしゃるふぃーるどへんしゅうぶ）

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【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます

・変動金利について
※2024年10月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。

1 変動金利はどうやって決まるのか
2 返済額の急激な変化を抑える仕組み
3 まとめ

変動金利はどうやって決まるのか

変動金利型の住宅ローンの金利は、「短期プライムレート」という金利の基準で決まります。短期プライムレートを簡単に説明すると、銀行などの金融機関が大きな会社にお金を貸す時に使う基準となる金利のことで、金融機関にとってはいわば「優良企業向けのお得な金利」のようなものです。

2024年8月時点では、多くの大手銀行がこの短期プライムレートを1.475%に設定しています。これを元に、住宅ローンの金利が決まりますが、実際に支払う金利はこれよりも低くなることが多いです。

変動金利型住宅ローンの金利は、通常年2回（4月1日と10月1日）見直されます。この見直しは、前月の短期プライムレートを基に行われるため、4月の金利は3月のレート、10月の金利は9月のレートが反映されます。

金利は、必ずしも毎回変動するわけではありません。例えば、今回0.5％だった金利が、次の見直し時にも0.5％のままということもよくあります。

多くの金融機関が、2024年9月に住宅ローン金利の基準を引き上げることを発表していますが、新しい金利が実際に返済額に影響する時期は金融機関によって異なります。

例えば、横浜銀行では10月の見直し分が翌2025年の1月から適用されるため、今回の利上げが住宅ローンの返済額に反映されるのは、2025年1月以降になる見込みです。

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※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

返済額の急激な変化を抑える仕組み

変動金利型の住宅ローンでは、金利の変動に応じて返済額が変わる可能性がありますが、急激な返済額の増加を防ぐためのルールがいくつか設けられています。ここでは、2つのルールを紹介します。

【5年ルール】

多くの金融機関では、金利が変動しても、最初の5年間は返済額を変えない「5年ルール」が採用されています。

【125％ルール】

前記の5年経過後、返済額の見直しが行われます。この時、「125％ルール」が適用されます。これは、新しい返済額がそれまでの返済額の1.25倍を超えないようにするルールです。

例えば、3000万円を35年ローンで借り入れ、当初の金利が0.5％だったとします。5年後、金利が1％に上昇した場合の返済額はどう変化するか、計算してみます。

当初の月々の返済額：約7万7000円
5年後に金利が1%に上昇した際の、新しい返済額：約8万3000円
125％ルールによる上限額：約9万6000円（7万7000円×1.25）

この場合、新しい返済額が125％ルールの上限（9万6000円）を下回っているため、実際の返済額は「8万3000円」になります。
では、5年後の金利が2.5％に上昇した場合はどうでしょうか。

当初の月々の返済額：約7万7000円
5年後に金利が2.5%に上昇した際、新しい返済額：約10万3000円
125％ルールによる上限額：約9万6000円（7万7000円×1.25）

この場合は、新しい返済額が125％ルールの上限（9万6000円）を上回っているため、実際の返済額は上限の「9万6000円」になります。

これらのルールがあることで、短期間での返済額の急激な増加は防ぐことができますが、長期的には総返済額が増える可能性があります。

また、すべての金融機関がこれらのルールを採用しているわけではありません。自身が利用している金融機関に問い合わせて、必要な情報をしっかり把握しておきましょう。