住宅ローンをお得に返済する為には、【固定金利？】【変動金利？】

執筆者 : 正田きよ子

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人生最大のお買い物であるマイホーム購入時には、多くの人が住宅ローンを利用します。住宅ローンを借りるときに気になるのは金利。住宅ローンをお得に返すには、どうすればよいのでしょうか。

執筆者：正田きよ子（まさだきよこ）

1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP(R)認定者

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【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます

・変動金利について
※2024年11月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。

1 金利だけではなく借入額、返済期間も気にして
2 固定と変動、金利はどっちがお得？
3 お得なだけが選択肢ではない

金利だけではなく借入額、返済期間も気にして

住宅ローンの返済額を左右するのは、金利だけではありません。いくら借りるか（借入額）、何年で返済するか（返済期間）も重要です。返済額は毎月の返済額と総返済額があります。

例えば、2000万円を35年間、年利1％、元利均等払いで返済すると、毎月の返済額は5.6万円、総返済額は2371万円。金利が2％だと、毎月の返済額は6.6万円、総返済額は2783万円です。

金利が上がると毎月の返済額、総返済額ともに増えてしまうので、頭金を500万円増やして借入額を1500万円にします。1500万円を35年間、年利2％、元利均等払いで、毎月の返済額は5万円、総返済額は2087万円。

毎月の返済額と総返済額ともに減らすことができますが、手持ちの現金を500万円減らしてしまうことになります。お子様の教育費が必要な時期に、現金が足りないなんていうことにならないように気をつけましょう。

借入期間を15年短縮すると、2000万円を20年間、年利2％、元利均等払いで、毎月の返済額は10.1万円、総返済額は2428万円です。

借入期間を短くすると、総返済額は少なくなりますが毎月の返済額が増えます。住宅ローンの支払いとお子様の成長に伴い教育費や生活費が増えていく時期が重なると、毎月のお金のやりくりに苦労することも考えられます。

人生の三大支出は、住宅費、教育費、老後費です。住宅費のお得だけに注力するのではなく、他の支出の必要な時期や金額も考慮しながら、住宅ローンを選びたいものです。

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※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

固定と変動、金利はどっちがお得？

固定金利とは、契約時の金利が返済終了まで固定なもの、変動金利は、半年ごとに金利が変動するものです。

楽天銀行の場合、2019年7月現在の固定金利（フラット35の借入が90％を超える場合）は年1.62％、変動金利は年0.527%です。住宅ローン相談で、「固定と変動、これからはどちらがお得ですか？」とよく聞かれます。

しかし、将来の金利のゆくえは、誰にもわかりません。筆者は、半年ごとに変わる可能性のある変動金利の住宅ローンに、ハラハラドキドキするぐらいなら、固定金利の住宅ローンを選んで粛々と返済をしていく方が気持ちはラクなのではと思います。

固定金利よりも低い変動金利で返済をしていき、もしも金利が上がってきたら固定金利に変更する、という方もいらっしゃいます。

しかし、変動金利が上がってきていれば、固定金利も上がっていることが予想されます。より高い金利に変更するという選択は、実際には難しいのではないでしょうか。

お得なだけが選択肢ではない

多くの人が利用するとはいえ、住宅ローンは借金。お得に返して、安心したいと思うものです。お得というと、いかに安く、いかに早くと思われるかもしれません。

しかし、返済額を減らすために住宅ローンの借入額を減らせば、手持ちの資金が減り、他にお金が必要なときに困ることも予想されます。変動金利を選び返済額を減らしても、いつ金利が上がるかと心配でいる状態はどうでしょう。

人それぞれ考え方や価値観が異なります。お得に返したとしても、安心する人と不安になる人がいるということです。

大事なのは、お得よりも自分が安心する方法を選ぶこと。金利の動向が気になるのなら固定金利を選んで、支払額が多少多くなっても安心できるのなら、それでよしとなのではと思います。

執筆者：正田きよ子
1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP(R)認定者

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