東京23区で「2500万円」の中古マンションを発見！ リフォーム済みできれいだけど“旧耐震”は避けるべき？「丈夫なマンション」の見分け方とは

東京23区内でマンションを買おうと思っても、価格が高くて手が出ない人も多いのではないでしょうか。そうした中で安いマンションを見つけると、築年数が古くても魅力的に感じるかもしれません。
 
とはいえマンションが古いと耐震基準などが心配です。そこで本記事では、中古マンションを選ぶ際に気を付けたほうが良いことや、見分ける際のポイントを解説します。

東京23区の中古マンションはどのくらいする？

そもそも、東京23区の中古マンションの相場はいくらくらいなのでしょうか。70平方メートルあたりの中古マンションの場合、東京23区全体の平均価格は9000万円台で上昇傾向にあります。
 
23区の中では港区や中央区などが高く、1億2000万円を超えています。逆に安いのは足立区、葛飾区などですが、それでも3000万円台です。
 

中古マンションを選ぶ際に気を付けたほうが良いこと

そうした中で2500万円の中古マンションなら、お買い得と思うのも無理はないかもしれません。ただし、古いマンションには注意しなければならないことがいくつかあります。
 

耐震基準

建築基準法による地震が起きた際に建物に求められる耐震基準は、1981年に大きな変更がありました。この変更以前の基準は「旧耐震基準」、その後の基準は「新耐震基準」と呼ばれています。
 
旧耐震基準では震度5程度の地震で倒壊しないことが求められていましたが、それ以上の基準はなく、震度6以上の地震で倒壊する可能性があります。新耐震基準では震度6強～7の地震でも倒壊しないことが求められ、安全性が向上しました。
 
しかし、旧耐震基準であっても、頑丈に作られているマンションも多く存在しています。特に「壁式構造」で作られている建物は、地震に強いとされています。壁式構造は建物を面で支えており、地震の力が分散されるため頑丈なのです。
 

配管

配管の寿命は30～40年程度のため、適切な交換が必要です。ところが、高度成長期に建てられたマンションの中には、配管をコンクリートに埋め込んでいるものがあります。この場合は交換ができないため、配管がダメになると建て替えるしかなくなります。
 

コンクリート

コンクリートは、建物の寿命を左右する重要な項目です。質の悪いコンクリートを使うと、劣化が早く進みます。高度成長期に建てられたマンションの中には、質の悪いコンクリートが使われているケースがあるため注意が必要です。
 

管理体制

中古でも快適に住めるマンションにするには、適切な管理が欠かせません。そのためには、長期的な計画や積立が必要です。しかし、マンションによっては管理体制が不十分で、修繕費の確保ができていないケースがあります。
 

丈夫なマンションを見分けるには

丈夫なマンションかどうかを見分けるには、適切なメンテナンスが行われているか確認しましょう。また、修繕積立金を滞納している人が多くないかもチェックポイントです。これらは、不動産仲介会社に頼めば確認できます。
 
また、適切にメンテナンスされていないマンションは、外壁にひびが入っていたり、塗装がはがれたりしているなど、外観からある程度分かるケースもあります。ほかにも、共用部分の清掃状況などをチェックすれば、住民の建物に対する意識もある程度把握できるでしょう。
 

まとめ

東京の中古マンション価格は上昇を続けており、2500万円であればお買い得に思えます。しかし、中古マンションの場合は、耐震基準などで注意しなければならない点があることも事実です。
 
旧耐震基準でも丈夫なマンションが存在する一方で、配管や大規模修繕などの関係で劣化が進んでいるマンションも存在します。マンションの購入は一生に一度ともいわれる高価な買い物ですから、建物に対する知識を深めて、確実にマンションを見極める必要があるでしょう。
 
執筆者 : 山根厚介
2級ファイナンシャルプランニング技能士