こんなに取られるの！？自宅マンションを売却する時の仲介手数料と計算方法

マンションなどの不動産を売却する際には不動産業者に仲介をお願いすることになりますが、その見返りに手数料報酬の支払いが必要になります。
 
ここでは、都内にマンションを保有するAさんが借金返済のために自宅マンションを売却すると仮定して、手数料報酬の計算方法や注意点などについて見ていきます。
 

仲介手数料は法律で上限が決められている

仲介手数料の額については法律で上限が規定されており、不動産業者は不当な高額手数料の請求ができないようになっています。手数料報酬は事業経営の要となる収入ですから、特段の理由がなければ不動産業者は上限いっぱいの報酬を請求してきます。
 
以下で手数料の計算方法を確認していきます。基本的には、マンションの売却価格が大きくなるほど手数料額も大きくなる仕組みになっています。
 
具体的な計算では、売却代金を金額の多寡によって以下のような3つのステージに分け、それぞれに対応するパーセンテージをかけて手数料額を算出していきます。
 
(1)売却金額のうち200万円以下の部分（税抜）・・5％以内
(2)売却金額のうち200万円超400万円以下の部分（税抜）・・4％以内
(3)売却代金のうち400万円超の部分（税抜）・・3％以内
 
例えばマンション売却金額が1000万円だった場合で、上記(1)～(3)を上限いっぱいで計算すると以下のようになります。
 
(1)200万円×5％＝10万円
(2)200万円×4％＝8万円
(3)600万円×3％＝18万円
 
上記を合算した36万円が手数料報酬になり、これに消費税をプラスしたものが最終的な手数料負担額となります。
 
なお売却価格が400万円を超えるケースでは「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加える簡易計算式も使えますが、どんなケースでも対応できるように基本の計算式は覚えておきましょう。
 
手数料は数十万円からケースによっては数百万円の出費となるので、売却にかかるその他の諸費用も考えるとかなりの負担となります。
 
特に売却代金を借金の返済に充てることを考えている場合は、手数料や諸費用を除いてどれくらいの額が手元に残るのか計算したうえで、必要な資金が確保できるかどうか検討を要します。
 

手数料は交渉も可能だが・・

法律で上限が決められてはいますが、それ以下であれば交渉によって値下げをお願いすることは可能です。ただし交渉に業者が応じるとは限りません。
 
また業者にとっては報酬の大きさがやる気に直結するため、値下げを強要すると利益率の良い他件に集中してしまい、あなたの物件売却については手続きを後回しにされたり、積極的に売却活動をしてくれなくなる恐れがあります。
 
売却に失敗して売れ残ってしまうと値を下げないと売れなくなったり、希望時期までに売ることができず借金の返済ができなくなる恐れがあります。その場合は遅延損害金などのダメージも発生しますので、売却の成功を優先するならば手数料報酬の値下げ交渉は控えた方が無難です。
 
逆に、同じ不動産業者が売り手と買い手の両方を仲介する「両手仲介」となるケースでは、業者側から幾らかの割引を提案して誘客することがあります。
 
両手仲介では売り手と買い手の両方から同じ上限額で手数料が取れるので、業者側のさじ加減で手数料報酬の額を割引し、ライバル他社よりも魅力を出そうとすることがあります。
 
この場合、依頼者側からさらに値切交渉をかけることも可能ではありますが、上述の通り売却成功を優先するならば基本的には値引きを強く迫る行為は控えたほうが良いでしょう。
 

手数料の支払い時期や回数も要確認

売り手と買い手の売買契約が成立した段階で、不動産業者は手数料報酬の請求が可能になります。
 
多くの場合、報酬支払いについては売買契約締結時と物件の引き渡し時の2回程度に分割されますが、実際の支払い回数や時期は不動産業者との仲介契約内で取り決めることになります。
 
約束された支払いが滞るとこちらも損害金等が発生することがあるので、支払いの時期や回数に無理がないか確認するようにしてくださいね。
 

まとめ

今回はマンションなどの不動産を売却するにあたり、仲介する不動産業者に支払う手数料について見てきました。
 
手数料は結構な出費となるので、売却代金を何らかの使途に用いることを予定している場合は、必要資金が確保できるかどうかの算定のためにも手数料額の計算をできるようにしておきましょう。
 
手数料の値下げ交渉は可能ではありますが、リスクが大きいので基本的にはおススメできません。売り手側としては、原則として上限の手数料が必要になると考えておきましょう。
 
Text：FINANCIAL FIELD編集部（ふぁいなんしゃるふぃーるど へんしゅうぶ）
 
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