あなたはどっち？　住宅を買っても良い人・いけない人、その差って何？

人は住む場所を生涯確保しなければ生活できません。賃貸か購入か、どちらを選ぶと得かという議論の前に、まず住宅を買ってはいけない人に属さないかどうか確認をする必要があります。
 
もし「買ってはいけない人」に属するならば、どうしたら「買っても良い人」になることができるのかを考えてから買う必要があります。
 
買っても良い人になることができなければ、賃貸という手段を選ぶことは、将来の自分を助ける行為といえるのかもしれません。
 

住宅を買ってはいけない人

住宅購入の夢が膨らみすぎて、

・収入に比して多額の住宅ローンを組んでしまう人
・定年退職後や定職がなく収入が激減しても住宅ローンは続き、返済しきれない人

つまり、実力以上の住宅ローンを組んでしまう（オーバーローン）ことが想像以上の苦労を招く最大の原因です。
親や子からの援助があれば、まだ何とかなるかもしれませんが、親や子は頼れない、頼りたくない、という方は特に要注意です。
 
購入した家の立地条件が悪いと、市場価格より安い値段でしか売却できず、売却しても住宅ローンが完済できず、住む場所はなくなっても依然ローンは残る状態になり得ます。
 
定年後は収入自体が年金のみなどになり、収入を増やすどころか減ることが多いでしょう。支出を切り詰めるにも限界があります。最悪、自己破産ということもあり得るかもしれません。
 

住宅を買っても良い人

住宅をすべて現金で買う人は別として、住宅ローンを借りて買う人は、返せる範囲で借りることです。住宅メーカーの試算などでは、住宅ローンの返済期間を35年など長めに設定され、75歳まで支払いが続くものもあります。
 
退職金などで、60歳時にすべて一括返済できればよいですが、そうでない場合は定年後も返済が続くことになり、返済可能かどうかよく考えなければなりません。
 
住宅メーカーや金融機関が提示してくる条件は、必ずしも自分が返せる金額ではないこと、「借りられる額と返せる額は違う」ということを肝に銘じておく必要があります。では、返せる範囲、住宅ローンを借りる限度はどのように決めたらよいのでしょうか。
 
1.住宅ローンの年間返済額は、金利を含めて年収（手取り）の25％以内にする
2.60歳までに返済できる年数で借りる

これが大切です。
 
退職金がある場合でも、老後の生活費になり得ますので、住宅ローンの返済にあてられるのはわずかかもしれませんので、まずは60歳までに完済できるプランで考えてみます。
 
また「物件価格は年収の5倍以内」といわれることもありますが、頭金の有無や住宅ローンの借り入れ期間が何年あるかにより、借り入れできる金額が変わることから、この考え方にすべての人があてはまるわけではありません。
 
例えば、手取り年収500万円、40歳の人ならば、年間返済額は金利を含めて125万円（月約10万円）、20年のローンを組むことが妥当になります。
単純計算すると、125万円×20年＝2500万円が金利を含めて借り入れできる最高額になります。
 
■固定金利1％、月返済額　約10万4000円（年返済額124万8000円）の場合
借り入れ元金の限度額は2261万円、金利負担総額は235万円になります。
年収の5倍は2500万円ですが、上記の例で頭金がゼロであれば、1％金利のローンでは2261万円以下の物件でないと、金利分が不足して2500万円の物件は買えないことになります。
 

購入できる物件価格は、住宅ローン借入額と同じではない

上記が住宅ローンで借りることができる金額ですが、この金額にプラスできるものがあるかを検討し、また物件価格以外にかかる費用を見積もったうえで、最終的な購入価格を決定します。
 
＜プラス要因＞
貯蓄、親からの援助、定年時の退職金などがあれば、それらを足した金額で物件価格を計算できます。ただし、貯蓄のすべてを頭金に回せるわけではなく、緊急資金として生活費の6カ月分などは残しておかなければなりません。
退職金は老後の費用の原資になる場合も多いので、住宅ローンの返済にどれくらい回せるのか、慎重に検討します。
 
＜住宅ローン以外に出費が見込まれる要因＞
住宅購入にかかる税金や保険料などの諸費用（物件価格の5～10％程度）もかかることを忘れてはいけません。
また、購入後にも住宅の管理費・修繕積立金（マンション）、メンテナンス費用（戸建て）、固定資産税、保険料など、維持管理にかかる費用は、その住宅に住み続ける限りかかる費用です。
 
住宅は、恐らく一生のうちで一番高い買い物でしょう。
 
ひとたび負の財産・遺産になってしまうと、不動産は流動性も低く、ダメージが大きいのも事実です。ぜひ後悔しない住宅選び、住宅ローン選びをしていただきたいと思います。
 
Text：岩永 真理（いわなが まり）
一級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®
ロングステイ・アドバイザー、住宅ローンアドバイザー、一般財団法人女性労働協会　認定講師。IFPコンフォート代表