引っ越した後に、その住居が事故物件だったと判明！諸費用の損害賠償請求って出来る？出来ない？

「あなたの住んでいる家、過去に殺人事件や自殺事件があったのよ」などと聞いたら、喜ぶ人はなかなかいないかと思います。

事故物件は、事件から数年経っていたり、何度か人が住んだ後だったりすると、貸主や不動産会社（仲介業者）が借主に告知する義務はないという話を聞きます。

もし、自分が借りた家が事故物件だったと後から発覚した場合、事件から時間が経っていたとしても、それを理由に解約することはできるのでしょうか。また、その際の引っ越し費用は負担してもらえるのでしょうか。

事故物件の説明義務がどのくらい続くかなど、東京桜橋法律事務所の池田理明弁護士にお伺いしました。

事故物件に関しては、居住用に賃借した物件について、人が亡くなった現場となったことが心理的な欠陥になるとして、「瑕疵（かし）担保責任」が問題となります。
 
瑕疵担保責任の「瑕疵」とは、分かりやすく言えば、欠陥のことを指します。一般的に建物の「瑕疵」と言えば、床面に傾きがある、壁にひびがある、雨漏りがするなどですが、過去に事故が起こり、居住するのに抵抗感が生じるような歴史的背景がある場合は心理的な「瑕疵」があるとされます。
 
このような心理的な「瑕疵」がある建物を貸そうとする貸主や賃貸借を仲介する仲介業者には、そのような歴史的背景がある物件であることを説明する義務があります。
 
つまり、殺人や自殺などがあった物件では、その次に、その物件を借りようとする人にそのことを話さなくてはいけません。
 
もし貸主や仲介業者が、事故物件であることを知りながら説明しなかった場合は、説明義務違反があることになり、賃借人は、賃貸借契約を解除するとともに、貸主や仲介業者に対して損害賠償を請求することが可能です。
 
借りた物件が事故物件だと後から知った場合についてですが、心理的な「瑕疵」があり説明義務があると考えられている時間的な範囲は、2年程度と言われています。
 
ただ、その期間は、物件の所在が東京もしくは地方の大都市であるか、物件が一人暮らしのワンルームマンションで他の住民との人間関係が希薄かどうか、事件がセンセーショナルで人々の記憶にとどまっているかどうかなどが総合的に考慮されて判断されていますので、一概に何年と断定することはできません。
 
もし、弁護士に相談して説明義務違反があると判断された場合は、これを理由に賃貸契約を解約することは問題ありません。
 
また、その場合、契約締結に際して支払った礼金、仲介手数料、賃貸保証委託料、住宅保険料、転居に要する引越し費用、既に支払った家賃の一部くらいの損害賠償請求は可能であると考えられます。
 

どこの土地もなにかしらある？気にしすぎないことも大事

どこの土地も、長い歴史の中で人が亡くなった、殺されたなどということは、あったのではないでしょうか。瑕疵担保責任や説明義務を外れるほど、事件から時間が経っているのであれば、あまり気にしすぎないことも大事かもしれません。
 
また、風のうわさでそのようなことを聞いた場合は、それが事実かどうか確認することも必要です。
 
そうは言っても、怖がりな人は事故物件だったという話を聞いただけで「もう住めない」と思ってしまうこともありますよね。そんな時は、大家さんに相談してみましょう。
 
Text：ファイナンシャル　フィールド編集部
監修：池田　理明 （いけだ　みちあき）弁護士
東京桜橋法律事務所、第二東京弁護士会所属　http://tksb.jp/

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