【マンション購入後の落とし穴】軽く考えてませんか？修繕についてのアレコレ

近年、不動産の売買が活況です。ファイナンシャル・プランナーとして若い世帯のご相談を受けるとほぼ確実に「ここ数年以内に住宅を購入したい」という内容が含まれています。

どの位のローンを組むかも大事ですが買った後のこともそれ以上に大事です。特にマンションにおける「修繕」について、軽く考えている方が多くいらっしゃいます。今回はそんな修繕について、知っておきたいことをご案内します。

修繕積立金は徐々に増加していく

新築マンションを購入した際、住宅ローンの返済以外に管理費、修繕積立金といった費用が毎月掛かります。
 
この修繕積立金、将来的な共用部分の劣化の対応工事などのための費用を居住者で積み立てておくものです。新築当初は月額1万台が多い積立金ですがローンのゴールが見える20～30年後には5倍以上になることも珍しくありません。ローンを払い終えたからと言って何の住居費の支出もなく住み続けることは不可能な状況です。
 

 

修繕積立金が少なくて助かる、とも言えない

では、修繕積立金の上昇があっても良いように現在の積立金額が安い物件を選ぶのが正解･･･という訳でもありません。実際に修繕が必要になって、その時に修繕積立金が十分でない場合は居住者に「修繕一時金」として追加で費用負担を求めることになります。
 
またはその修繕計画で資金が不足していると分かった時点で毎月の積立金を大幅にアップさせることも。どちらにせよ、元々計画していた住居費の計画からすると予想外の大幅出費になってしまいます。
 

積み立てていても修繕が行われないことも

修繕費用では随時基本的なメンテナンスを行っています。
 
ただ、築年数が経過していくと一般的な修繕以外に「大規模修繕」という配管や外壁などの建物全体に渡る修繕が必要になってきます。この大規模修繕を行うには管理組合の決議が必要です。つまり、少なくとも部屋の持ち主の半数の同意が必要となります。
 
「あと数年で自分は住まなくなるから」や修繕一時金の負担から大規模修繕を希望しない居住者がいることで決議が下りないマンションが現時点でも出ています。大規模修繕を行えないと不動産としての魅力も下がり、売却・賃貸を行うにも影響してきてしまいます。
 
いかがでしょうか。購入時は費用として数字を見て何とも思わない修繕積立金ですが長く住む前提で考えるととても重要な要素になってきます。
 
今は修繕積立金がどのくらいの水準なのかのガイドライン（マンションの修繕積立金に関するガイドラインhttp://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf）もあります。
 
終の棲家として考えるのであればその時まで、住み続けられる物件かどうか注意をして購入の検討をしてください。
 
Text：清水 斐（しみず・あや）
１級ファイナンシャル・プランニング技能士、ＣＦＰ(R)認定者、
住宅ローンアドバイザー