更新日: 2019.01.10 その他
【マンション購入後の落とし穴】軽く考えてませんか？修繕についてのアレコレ
どの位のローンを組むかも大事ですが買った後のこともそれ以上に大事です。特にマンションにおける「修繕」について、軽く考えている方が多くいらっしゃいます。今回はそんな修繕について、知っておきたいことをご案内します。
Text：清水斐（しみず あや）
住宅ローンアドバイザー
１級ファイナンシャル・プランニング技能士、ＣＦＰ(R)認定者
高専・大学を卒業後Webの制作会社を経て企業系ファイナンシャル・プランナーとなり30歳で独立。現在長野県佐久市に事務所を構えて長野・東京で活動中。主に30～40代、同年代の子育て・住宅購入世代に対して「自分がお客様の立場だったらどういう判断をするか」を軸にお金の持ち方・つかい方のアドバイスに力を入れている。ライフプラン作りから資産運用まで老後にわたる継続的なサポートすることを事業理念としている。
http://www.fp-saku.com/
修繕積立金は徐々に増加していく
新築マンションを購入した際、住宅ローンの返済以外に管理費、修繕積立金といった費用が毎月掛かります。
この修繕積立金、将来的な共用部分の劣化の対応工事などのための費用を居住者で積み立てておくものです。新築当初は月額1万台が多い積立金ですがローンのゴールが見える20～30年後には5倍以上になることも珍しくありません。ローンを払い終えたからと言って何の住居費の支出もなく住み続けることは不可能な状況です。
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【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。
※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。 お申込みの際にご決定いただきます。
※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます
・変動金利について
※2024年7月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※ J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。
修繕積立金が少なくて助かる、とも言えない
では、修繕積立金の上昇があっても良いように現在の積立金額が安い物件を選ぶのが正解･･･という訳でもありません。実際に修繕が必要になって、その時に修繕積立金が十分でない場合は居住者に「修繕一時金」として追加で費用負担を求めることになります。
またはその修繕計画で資金が不足していると分かった時点で毎月の積立金を大幅にアップさせることも。どちらにせよ、元々計画していた住居費の計画からすると予想外の大幅出費になってしまいます。
積み立てていても修繕が行われないことも
修繕費用では随時基本的なメンテナンスを行っています。
ただ、築年数が経過していくと一般的な修繕以外に「大規模修繕」という配管や外壁などの建物全体に渡る修繕が必要になってきます。この大規模修繕を行うには管理組合の決議が必要です。つまり、少なくとも部屋の持ち主の半数の同意が必要となります。
「あと数年で自分は住まなくなるから」や修繕一時金の負担から大規模修繕を希望しない居住者がいることで決議が下りないマンションが現時点でも出ています。大規模修繕を行えないと不動産としての魅力も下がり、売却・賃貸を行うにも影響してきてしまいます。
いかがでしょうか。購入時は費用として数字を見て何とも思わない修繕積立金ですが長く住む前提で考えるととても重要な要素になってきます。
今は修繕積立金がどのくらいの水準なのかのガイドライン（マンションの修繕積立金に関するガイドラインhttp://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf）もあります。
終の棲家として考えるのであればその時まで、住み続けられる物件かどうか注意をして購入の検討をしてください。
Text：清水 斐（しみず・あや）
１級ファイナンシャル・プランニング技能士、ＣＦＰ(R)認定者、
住宅ローンアドバイザー
