知らないでいると退出時に思わぬ支払いが発生し、痛い思いをすることも。
今回は、家を借りるときに知っておくと良い知識を、東京桜橋法律事務所の池田理明先生にお伺いしました。
Text：FINANCIAL FIELD編集部（ふぁいなんしゃるふぃーるど へんしゅうぶ）
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弁護士／東京桜橋法律事務所
第二東京弁護士会所属。
中央大学法学部卒。弁護士登録後、東京桜橋法律事務所に勤務。平成25年以降は同所パートナー弁護士に昇格し、主にIT関連、エンタメ関連の企業法務を中心として、相続・不動産・債権回収・破産など幅広い法律事務に対応している。
座右の銘は「強くなければ生きられない。優しくなれなければ生きていく資格はない。」時には、クライアント自身の姿勢を問うようなアドバイスができるよう心掛けている。
借家に自分で取り付けた大型エアコンなどを大家さんに買い取ってもらえる
家を借りたときに、その家にエアコンが無ければ、大家さんの了解を得て取り付けることがあるかと思います。エアコンの場合であれば、特に大型で、退出時に取り付けたものを外すことで家の資産価値が下がるならば、大家さんに買い取りを請求することができます。これが「造作買取請求権」です。畳や、建具なども、買い取りの対象となりえます。
ただし、大家さん側は特例によって買い取りを拒否することが可能です。借家になにか取り付けたいと考えている人は、そもそも造作物買取請求権を排除する特約が付されていないかなど、契約書をよく確認しましょう。
また、この権利は、大家さんの了解を得て造作物を取り付けたことが前提です。無断で取り付けた場合には造作物買取請求権は行使できませんので注意しましょう。賃貸借契約書には、もともと造作物の取り付けを禁止しているものもあります。了解を得られる場合、これを証拠として保全しておくことも重要です。
書面の承諾書を貰っておくのがベストですが、最低限、メールでも良いので、取り付けることを了解した記録が残る方法を考えましょう。
大家さんが賃貸契約を終了させるには、どんな理由が必要？
「造作買取請求権」以外に、知っておいた方が良いのが、賃貸契約の終了に関することです。一般的な賃貸借家契約は、普通借家契約です。2年契約や3年契約など、契約期間の定めがある場合、大家さんは契約終了の6ヵ月前、借主は3ヵ月前の解約申し入れで契約を終了にすることができます。
ただし、大家さんからの契約終了の申し入れには正当な理由が必要です。「借主が家賃の値上げ交渉に応じないから」などは、正当な理由に該当しません。
では、どのようなことが、正当な理由なのでしょうか？実は、大家さんに自己使用の必要が生じた場合や耐震不足などを理由とした建物の取り壊しが必要な場合など、どうしても、大家さんが契約を続けられない場合以外は、あまり認められません。
もし、大家さんの方から、何らかの理由で解約を申し出てきた場合は、その理由をよく聞いて、正当な理由に該当するか、精査すると良いでしょう。大家さんから、契約終了の申し入れをされても、受け入れなくて良いケースも多いはずですし、場合によっては、交渉に際して立退料を求めることもできます。
著：ファイナンシャル フィールド編集部
監修：池田 理明 （いけだ みちあき）弁護士
東京桜橋法律事務所、第二東京弁護士会所属 http://tksb.jp/
IT関連・エンタメ関連の企業法務を中心に、相続・不動産・債権回収・破産など幅広い法律事務に対応。
