住宅ローンの審査が通らないのには理由があった？事前に確認しておきたいポイントは

住宅ローンの審査で見られるポイント

金融機関では、審査のポイントについて公開していません。もちろん、審査に落ちた際の原因についても非公開となっています。
 
審査基準も各金融機関によって異なりますので一概にはいえませんが、年齢や返済能力、団体信用生命保険（以下、団信）加入における健康状態などのいわゆる「人的審査」、そして購入する物件の担保価値を確認する「物的審査」の2つから、総合的に判断されるといわれています。
では、それぞれのポイントについて確認していきます。

■信用情報

信用情報とは、信用情報機関に登録されているクレジットカードやローンなど信用取引の契約内容・返済・支払い状況・利用残高などの情報のことです。今までにどのような借り入れを行ってきたのか、過去に延滞などの事故情報はないか、などがチェックされます。
 
一般的に支払いが3ヶ月以上遅れてしまった時に残る事故情報があると、住宅ローンの審査に通ることは難しいといわれています。
 
例えば、よくあるのが携帯電話の使用料の延滞です。毎月利用しており、金額もそこまで多くないことから、ついつい期限までに返済できなかったというケースはよく見られます。そこで問題なのは、「少しくらいなら良いだろう」と思ってしまうことです。
 
よくあることであろうと、金額が少なかろうと、延滞は延滞です。一度でも延滞してしまったならば、以後は絶対に同じことを起こさないように気を付けることが大切です。

■職業

金融機関は自分たちが行った融資が回収できなくなることを一番恐れます。したがって、審査についてはきちんと返済できるか、つまり「安定した収入があるか」を重視します。
 
一般的には、一般企業にお勤めの方もしくは公務員で、勤務年数が3年以上あり、年収も300万円以上であれば、審査に通る可能性はあるといわれています。
 
逆にいえば、「勤続年数3年未満の人」や「契約社員・派遣社員」、そして「自営業者」や「中小企業経営者」は審査に通りにくかったり、時間がかかったりします。自営業者であれば3年分程度の確定申告書が必要になることが多いですので、独立して3年間は融資を受けることは難しいかもしれません。

■年収

上記で「勤務年数3年以上・年収300万円以上」と述べましたが、自営業者や中小企業の経営者の場合、「総負担返済率」をクリアすれば融資を受けることも可能です。
 
総負担返済率は「（1年間の住宅ローン返済額＋その他借入返済額） ÷ 年収」で算出ことができ、住宅金融支援機構のフラット35においては以下の基準になっています。
 

■年齢

多くの金融機関において、住宅ローンの審査には年齢制限が設けられています。
・借入時の年齢：65歳まで
・完済時の年齢：80歳まで
というのは規定値となっているようです。
 
ただし、中にはフラット35のように申込時の年齢70歳未満となっているなど、設定年齢が高めの金融機関もありますので、きちんと詳細を確認するようにしましょう。完済時の年齢が80歳までとなっており、それをクリアすることが難しい場合は、「親子リレー返済」を活用するなど工夫をしてみるとよいでしょう。
 
フラット35の親子リレー返済であれば、70歳を超えていても組むことができますし、公的年金も年収として認められることからも、非常に利用しやすいといえるでしょう。

■借入額

借入額の審査では、金融機関によって異なりますが、融資時の金利と異なる3.0～4.0％と高い金利（審査金利といいます）を適用し、借入限度額を算出する場合があります。例えば、以下の例でどのくらいの借入額となるか、実際に計算してみましょう
 
（例）年収400万円、返済期間：35年、返済方法：元利均等返済、他の借入金：なし、ボーナス返済なし

 
また、参考までに国土交通省が発表している資料をご紹介します。
 

 

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「住宅ローンの審査に通らない」となる前に確認しておきたいポイント

住宅ローンの審査には事前審査と本審査があることがほとんどです。事前審査とは住宅の購入を決めた時に行うもので、本審査は売買契約を結んだときに行うものです。
 
ここでいう事前審査は、あくまで借りる人の返済能力をチェックするものだと思ってください。そして、事前審査のポイントは、以下の3つにまとめることができます。
 
1．年齢や勤続年数などの属性
2．住宅ローン以外の借入状況
3．過去の個人信用情報に関する記録
 
審査時のポイントでも取り上げたように、勤務年数はできれば3年以上はほしいものです。したがって勤務年数が短い場合は、もう少し購入するタイミングをうしろにずらすことなどを考えてみましょう。
 
また住宅ローン以外にも、たとえば車のローンがある場合は、それも合算して返済負担率を算出します。したがって、他のローンでの残債が多い場合はその分住宅ローンの借入限度額が減りますので、もし可能なのであれば、他のローンについてはできるだけ借入残高を減らしておくようにしましょう。
 
信用情報について、もう少しご説明します。もし自分の信用情報に不安がある場合は、信用情報機関に情報開示の手続きをしてみましょう。
 
インターネットで簡単に開示請求を行うことができます。何もなければ安心ですし、もし事故情報が載っていた場合は、最低でも5年くらいは住宅の購入時期をうしろにずらす必要があると思ってください。
 
次に本審査のポイントです。以下の3点にまとめられます。
 
1．事前審査の記載との錯誤がないか
2．担保としての不動産価値
3．過去3年間の健康状態
 
基本的に事前審査のチェックが済み、本審査に申し込みをした段階で、住宅ローンの審査を通過することは間違いないといわれています。ただし、年収や住宅ローンの返済額などの記載を、事前審査の情報から変更するようなことはしないようにしましょう。
 
もし、事前審査の段階で融資額が限度額いっぱいだった場合などでは、返済額を変更した結果、本審査に通過できない可能性も発生します。事前審査も本審査の一環と捉え、途中で申告内容を変更するようなことは禁物です。
 
また、忘れてはいけないのがご自身の健康状態です。団信の審査では、健康状態に問題があると加入できません。もちろん審査基準の緩い「ワイド団信」なども用意されていますが、自分の現在の健康状態や過去の病歴などについて、不安であれば事前に金融機関などに相談することをおすすめします。
 

Q&A

1：住宅ローンの審査が通りやすい金融機関を教えてほしい

A1：審査基準が比較的緩いといわれているのは、住宅金融支援機構です。
 
住宅金融支援機構が取り扱う「フラット35」では、年齢についても他の金融機関よりも基準を緩く定めていますし、多くの金融機関が団信への加入を原則としている中で、「フラット35」では任意加入としています。年齢制限や健康状態に不安がある人は、検討してみても良いでしょう。
 
また、ご自身のメインバンクであれば、普段の取引からの信用性もあることから、審査に通りやすい可能性はあります。
 

2：審査に落ちてしまった後、すぐに他社に申し込むことはできる？

A2：住宅ローンの審査は「住宅ローンへの申し込みがあっても問題にはならない」とされているため、住宅ローンの審査に落ちた場合であっても、落ちた金融機関以外の他社に申し込むことは可能です。逆に複数社に審査依頼を行い、条件の良い金融機関を選ぶこともできます。
 

3：単身で一軒家を購入したいのだが可能か？

A3：金融機関が住宅ローンの審査で重要視するのは「きちんと返済できるか」です。したがって、単身者であっても安定した収入があって審査を通過するのであれば、一軒家の購入は可能です。
 

まとめ

これまで住宅ローンの審査のポイントを説明しました。自分でできる対応としては、
・事前審査の書類控えを参考にしながら、本審査の書類に記入する
・団信への加入が難しい場合は、加入の義務がないローンを選ぶ
・借入金額を洗い出す
・信用情報に不安がある場合は、信用情報を扱う会社に開示を申請する
の4点です。
 
書類の不備を防ぐために、事前審査で提出した内容の控えを参考にしながら、本審査の書類を用意するようにしましょう。
 
また、現在借入金がある場合は、少しでも減らせるよう資金計画を立てることも大切です。そうすることによって、不要なクレジットカードの解約や奨学金の返済、携帯電話の分割払いなど、借入金の整理をすることもできます。
 
不安点を少しずつ解消していくことが、最終的には審査の通過に結びつくということを覚えておきましょう。
 
（※1）フラット35「年収から借入可能額を計算」
（参考）国土交通省「平成30年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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